 |
Κάνε τα ψώνια σου άνετα, γρήγορα, εύκολα στο Odelo! Κέρδισε 20€ στις πρώτες σου αγορές! |
Σε προηγούμενο άρθρο αναφερθήκαμε στο γεγονός ότι οι Τράπεζες δεν παρακολουθούσαν επιστημονικός την ανάπτυξη των ακινήτων, και την ανικανότητα να προβλέψουν τα “Boom and Bust Cycles”, δηλαδή, τους κύκλους στις “Ανόδους” και “Καθόδους” των τιμών των ακινήτων, και τους παράγοντες που επηρεάζουν τους ” Οικονομικούς Κύκλους Των Ακινήτων”.
Σε αυτό το άρθρο θα δούμε τι πρέπει να ελέγξουμε σε μια ανάλυση ακινήτων (Real Estate Market Analysis). Με αυτήν την αναφορά θα μπορέσουμε να δούμε την ανικανότητα των τραπεζών να μπορέσουν να προβλέψουν την κρίση στην “Αγορά Ακινήτων”.
Ποιο κάτω είναι τα βασικά δεδομένα που πρέπει να ερευνηθούν σε μια ανάλυση Ακινήτων, πριν την δανειοδότηση:
Ανάλυση Βιωσιμότητας (Α.Β.)
Στην μελέτη Α.Β. Ακινήτων, η έρευνα επικεντρώνεται,
1.1 Στη συλλογή, ανάλυση και αξιολόγηση δεδομένων
2.2 Στη καλύτερη δυνατή αξιοποίηση, μέσα από τις προβλέψεις της καλύτερης Λειτουργικής Επίδοσης (Operating Performance Projections)
Ανάλυση Χρηματοοικονομικής Βιωσιμότητας (ΑΧΒ):
2.1 Στόχος είναι μέσα από την έρευνα της ΑΧΒ να γίνει η προετοιμασία του τελικού Σχεδίου Χρήσης των κτηριακών εγκαταστάσεων.
2.2 Να εξακριβωθεί η ανάπτυξη με την “Μεγαλύτερη Δυνατή Απόδοση”, προ- και μετά φόρων, (Internal Rate of Return). Όσο μεγαλύτερο είναι το “IRR” τόσο ποιο κερδοφόρα θα είναι η επένδυση.
2.3 Ανάλυση Ευαισθησίας (Sensitivity Analysis)
2.4 Ανάλυση Κερδοφορίας σε αλλαγές προβλεπόμενων Χρηματικών Ροών.
Μακροοικονομική Ανάλυση:
3.1 Παγκόσμια οικονομία, Ευρωπαϊκή Ένωση, Κυπριακή Οικονομία
3.2 Ρυθμός Ανάπτυξης
3.3 Πληθωρισμός
3.4 Αγορά Εργασίας
3.5 Τιμές πετρελαιοειδών / Προοπτικές
3.6 Ειδικοί παράγοντες ανάλυσης
3.7 Πολιτική αναταραχή στις Αραβικές Χώρες
3.8 Προβλέψεις
Ζήτηση:
Ανάλυση Ζήτησης
4.1 Αγοραπωλητήρια έγγραφα που κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο Κύπρου
4.2 Προβλέψεις και αναλύσεις επιχειρηματικής δραστηριότητας
4.3 Προβλέψεις ανα τομέα επιχειρηματικής δραστηριότητας
4.4 Ρυθμός ανάπτυξης, και ρυθμός μεταβολής κύκλου εργασιών
4.5 Προβλέψεις και αναλύσεις επαγγελμάτων και προοπτικών
Προσφορά:
Ανάλυση Ανταγωνισμού:
5.1 Ανάλυση αδειών οικοδομής
5.2 Υφιστάμενο απόθεμα χώρου σε τετραγωνικά μέτρα (m²)
5.3 Απόθεμα που χρησιμοποιείται σε ( m ²)
5.4 Αχρησιμοποίητο απόθεμα ( m ²). Δηλαδή πόσες χιλιάδες σε m ² είναι απούλητα
5.5 Νέες άδειες οικοδομής σε (m ²), Προβλέψεις από το Κτηματολόγιο Κύπρου
5.6 Ανάλυση τιμών /Ενοικίων
5.7 Δείκτης τιμών ακινήτων RICS
5.8 Δείκτης τιμών ακινήτων Κεντρικής Τράπεζας
5.9 Τιμές μεταβιβάσεων από το τμήμα εκτιμήσεων κτηματολογίου
5.10 Αγοραπωλητήρια έγγραφα που έχουν κατατεθεί στο Κτηματολόγιο Κύπρου
5.11 Προβλέψεις
Μικροοικονομική Ανάλυση:
6.1 Τοποθεσία ακινήτου
6.2 Χαρακτηριστικά ακινήτου
6.3 Πλεονεκτήματα του συγκεκριμένου ακινήτου
6.4 Μειονεκτήματα του συγκεκριμένου ακινήτου
6.5 Θέση στη Τοπική Αγορά
Ανάλυση διάθεσης:
Ενοικίαση ακινήτου στην ελεύθερη αγορά
7.1 Εκτίμηση τιμών ακινήτων κατά το χρόνο εισόδου στην αγορά
7.2 Εκτίμηση ενοικίων κατά το χρόνο εισόδου στην αγορά
7.3 Ανάλυση σε σχέση με ανταγωνισμό.
Σχόλιο:
Πιο πάνω βλέπουμε τις πέντε ενότητες δεδομένων που πρέπει να εξετάζονται σε μια Ανάλυση Αγοράς Ακινήτων. Στην Ανάλυση Βιωσιμότητας και Χρηματοοικονομικής Βιωσιμότητας, ελέγχουμε όλα τα οικονομικά δεδομένα της ανάπτυξης.
Το ερώτημα εδώ είναι κατά πόσο οι Τράπεζες δανειοδοτούσαν την ανάπτυξη με την “μεγαλύτερη δυνατή απόδοση και κερδοφορία”, ή, εάν και εδώ εφαρμόστηκε ο ευρύτερα διαδεδομένα Κυπριακός νόμος των “πελατειακών πολιτικοοικονομικών σχέσεων και του ρουσφετιού” και τελικά τα δάνεια πήγαιναν επιλεκτικά σε μη βιώσιμες αναπτύξεις.
Στην Μακροοικονομική Ανάλυση, ελέγχονται οι παγκόσμιες οικονομίες ο ρυθμός ανάπτυξης, ο πληθωρισμός, η αγορά εργασίας και παράλληλα γίνονται προβλέψεις. Και σε αυτή την ομάδα, το ερώτημα είναι ξεκάθαρο. Έκαναν προβλέψεις οι τράπεζες;
Στην ανάλυση της “ζήτησης”, το ερώτημα είναι πολύ απλό. Γνώριζαν οι τράπεζες τις προβλέψεις της ζήτησης ότι άρχισε από το 2007 να μειώνεται; Γνώριζαν τις προοπτικές; Ζήτησαν ποτέ από τους πελάτες τους που θα έδιναν τα δάνεια εάν είχαν μαζί τους μελέτες με αναλύσεις αυτών των δεδομένων; Ή απλά, το δάνειο δινόταν απλόχερα σε όποιον βόλευε;
Στην Ανάλυση Προσφοράς εξετάζονται οι Άδειες Οικοδομής, Το Χρησιμοποιημένο Και Αχρησιμοποίητο Απόθεμα, οι Αναλύσεις Τιμών Και Ενοικίων, οι δείκτες από διάφορα εγκεκριμένα σώματα, και παράλληλα γίνονται προβλέψεις για όλα τα πιο πάνω.
Και σε αυτήν την ενότητα το ερώτημα είναι, κατά πόσο έκαναν τις πιο πάνω προβλέψεις οι Τράπεζες;
Είχαν ή έχουν, τμήμα ανάλυσης δεδομένων Ακίνητης Ιδιοκτησίας;
Διαβάζοντας όλα τα δεδομένα, που έπρεπε να είναι σε κάθε έρευνα ανάλυσης καταλαβαίνει κάποιος ότι οι τράπεζες δεν γνώριζαν, ούτε έδιναν σημασία εάν η επένδυση που δανειοδοτούσαν ήταν “Βιώσιμη”,
Τι είναι τα “Mortgage Back Securities” (MBS), και γιατί αυτή είναι καλή διέξοδος για τις προβληματικές Τράπεζες.
Τα Mortgage-backed securities είναι είδος ομολόγων που αντιπροσωπεύουν μιαν επένδυση από μια δεξαμενή από οικιστικά δάνεια. Για παράδειγμα, κάποιος πηγαίνει στην τράπεζα και παίρνει ένα οικιστικό δάνειο €500.000 με τόκο 8% για 30 χρόνια. Η τράπεζα δίνοντας αυτό το δάνειο θα παίρνει σαν κέρδος τον τόκο και το ‘principal’ του δανείου. Για όλη την διάρκεια του δανείου θα ήταν αναγκασμένη να κλειδώσει αυτό το δάνειο στα βιβλία της, μειώνοντας έτσι την ρευστότητα της.
Με την δημιουργία των ‘ΜΒS’, οι τράπεζες μπορούν πλέον το δάνειο των €500.000 να το πουλήσουν σε επενδυτές ελευθερώνοντας με αυτό τον τρόπο το κεφάλαιο του δανείου που είχε δεσμεύσει αρχικά στα βιβλία της.
Μαζεύοντας διάφορα δάνεια της ίδιας κατηγορίας και δημιουργώντας μια δεξαμενή με πολλά από αυτά, η Τράπεζα έχει την δυνατότητα να πουλά σε μορφή ομολόγου την πιο πάνω δεξαμενή σε άλλη επενδυτική τράπεζα ή οργανισμό. Η επενδυτική τράπεζα τα διαχωρίζει σύμφωνα με την ποιότητα τους και τα πουλά σαν ομάδες σε επενδυτές. Ο αρχικός δανειζόμενος των €500.000 συνεχίζει να πληρώνει τις δόσεις του δανείου του, αλλά το δάνειο στην ουσία είναι πουλημένο σε άλλους επενδυτές. Με αυτό τον τρόπο οι τράπεζες ελευθερώνουν κεφάλαιο και πουλούν τα δάνεια σε άλλους επενδυτές.
Στην Αμερική για να ξεπεραστούν οι δυσκολίες, η Ομοσπονδιακή Κυβέρνηση της Αμερικής δημιούργησε διάφορους οργανισμούς, όπως το Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC). Οι οργανισμοί αυτοί εγγυώνται την πιστωτική ποιότητα των δανείων, ώστε να είναι ευκολότερη για τους δημιουργούς στη συσκευασία και την πώληση των ‘ΜΒS’ σε επενδυτές.
Οι οργανισμοί που προσφέρουν τα ‘ΜΒS’ στην Αμερική είναι, το Government National Mortgage Association (GNMA), Federal National Mortgage Association (FNMA) και η Federal Home Loan Mortgage Corporation ( FHLMC). Στην Ευρώπη ‘ΜΒS’ προσφέρουν η SNS Bank, Royal Bank of Scotland, οι Lloyds η SNS Bank προσφέρουν. Οι οργανισμοί αυτοί έχουν ιδρυθεί μετά από έγκριση της Ομοσπονδιακής Κυβέρνησης και του Κογκρέσου. Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση συμμετείχε στην λειτουργία και προσέφερε ασφάλεια με την Federal Housing Association FHA, ή την ασφάλεια δανείου μέσω της Veterans Administration VA.
Γιατί είναι ελκυστικά για τις Τράπεζες
• Μετά την τιτλοποίηση, τα μετατρέπει από περιουσιακά στοιχεία σε χρήματα ελευθερώνοντας με αυτόν τον τρόπο τα χρήματα που είχε δεσμεύσει ο εκδότης στο αρχικό δάνειο.
• Στην προηγούμενη τους μορφή, δηλαδή σαν απλά ενυπόθηκα δάνεια, δεν ήταν ελκυστικά προς διαφόρους επενδυτές να τα αγοράσουν λόγω της πολυπλοκότητας τους. Δημιουργώντας τα σε ‘ΜΒS’ αυξάνεται η ρευστότητα αφού τα πουλούν σε άλλους, επίσης αγοράζοντας ‘ΜΒS’ το Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), για την περίπτωση της Αμερικής, και από αντίστοιχο οργανισμό για την Ευρώπη.
• Mε την ελεύθερη διακίνηση κεφαλαίων, γίνεται ευκολότερη η διάθεση των MBS σε χώρες με μεγάλη ικανότητες ρευστότητας όπως πρώην Σοβιετικές χώρες και χώρες παραγωγής πετρελαίου, π.χ. Σαουδική Αραβία και Λιβύη.
Στην Κύπρο από τις πληροφορίες που είχαμε, τα ‘ΜΒS’ ακόμη δεν έχουν αρχίσει να πωλούνται, όμως βρίσκονται στην διαδικασία εφαρμογής της νομοθεσίας, παρόλο που υπάρχουν αναφορές στην επίσημη εφημερίδα του κράτους για την ψήφιση της νομοθεσίας σχετικά με αυτό το θέμα. Αναφορικά με τον νόμο, εποπτική αρχή θα είναι η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου για τα Τραπεζικά Ιδρύματα και η Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα για τα Συνεργατικά Ιδρύματα. Επίσης με επικοινωνία που είχαμε με διάφορες τράπεζες, ορισμένοι οργανισμοί και επενδυτές από το εξωτερικό κυρίως, έχουν δείξει ενδιαφέρον για αγορά ‘ΜΒS’ από την Κύπρο όταν θα εφαρμοστεί η νομοθεσία.
Επίσης ο περισσότερος κόσμος στην Κύπρο και στην Ευρώπη γίνεται ιδιοκτήτης σπιτιών μετά από χρηματοδότηση από υποθήκη.
*Το άρθρο δημοσιεύτηκε με την κυριακάτικη εφημερίδα “24” στις 4/5/2014.
