ΚΤΚ: Συνεχιζόμενη πτώση στις τιμές ακινήτων

04/09/2014

{loadposition ba_textlink}

Πρώτη η εφημερίδα “24” έφερε στο φως της δημοσιότητας έρευνα της Κεντρικής Τράπεζας Κύπρου, σύμφωνα με την οποία οι τιμές των ακινήτων, τους πρώτους μήνες του 2014, συνέχισαν να παρουσιάζουν πτώση.

Σύμφωνα με τους οίκους αξιολόγησης τους πρώτους μήνες του 2014, η Κυπριακή οικονομία άρχισε να σταθεροποιείται από τις επιπτώσεις των αποφάσεων της Ευρωζώνης στις 15 και 27 Μαρτίου και την επιβολή του «bail -in» στους καταθέτες των δύο μεγάλων τραπεζών Λαϊκής και Τράπεζας Κύπρου, με αποτέλεσμα το κλείσιμο της Λαϊκής Τράπεζας, και την υποχρεωτική επιβολή περιορισμών κεφαλαίων. Οι επιπτώσεις από τις αποφάσεις αυτές, κυρίως η αύξηση της ανεργίας και οι μειώσεις στους μισθούς επέφεραν διαδοχικά περεταίρω επιπτώσεις στην ευρύτερη οικονομία. Παράλληλα με τις οικονομικές συνθήκες στο τραπεζικό σύστημα από τον Μάρτιο του 2013 μέχρι σήμερα, υπήρχε έλλειψη των συναλλαγών, και η επιδείνωση των προοπτικών της οικονομίας, ήταν ορατή. Το αποτέλεσμα, οι ξένοι και ντόπιοι επενδυτές δεν ήταν σε θέση να έχουν πρόσβαση σε τραπεζικές χρηματοδοτήσεις, ή πρόσβαση στις καταθέσεις τους.

Οι τιμές των Ακινήτων σύμφωνα με την Μονάδα Παρακολούθησης Ακινήτων (Μ.Ο.Π.Α.) του Τμήματος Στατιστικής της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου (ΚΤΚ) έχουν καταγράψει πτώση τους πρώτους μήνες του 2014, σχεδόν σε όλες τις πόλεις και Επαρχίες με σημαντικότερη πτώση να καταγράφεται στη Λευκωσία και τη Λεμεσό. Για τη δημιουργία των διαφόρων δεικτών και υποδεικτών τιμών κατοικιών η ΜΟΠΑ ακολουθεί την “Ωφελιμιστική Μεθοδολογία”. Η τεχνική αυτή είναι μεταξύ των πλέον προηγμένων μεθόδων υπολογισμού δεικτών τιμών. Η θεωρία της ωφελιμιστικής μεθοδολογίας βασίζεται στην κατασκευή δεικτών, όπως για παράδειγμα ο καθορισμός της τιμής ενός ακινήτου με βάση το σύνολο των χαρακτηριστικών του τα οποία δεν έχουν παρατηρήσιμες αγοραίες αξίες.

Μέσα από μεταβλητές παλινδρομήσεις, η ωφελιμιστική μεθοδολογία μπορεί:

1. Να αναλύσει στατιστικά την τιμή ενός ακινήτου στα επιμέρους χαρακτηριστικά του ακινήτου και είναι σε θέση να διαχωρίσει τη διακύμανση των τιμών μεταξύ δύο περιόδων σε αλλαγές στη σύνθεση των χαρακτηριστικών του ακινήτου, και σε αλλαγές στις συνθήκες ισορροπίας της προσφοράς και της ζήτησης στην αγορά ακινήτων.

2. Τα αποτελέσματα των δεικτών που προκύπτουν από την ωφελιμιστική μεθοδολογία είναι συγκρίσιμα και ποιοτικά σταθερά.

3. Το σημαντικό αυτό πλεονέκτημα προκύπτει από το γεγονός ότι η τεχνική αυτή λαμβάνει υπόψη την φύση των διαφόρων φυσικών, δομικών και γεωγραφικών χαρακτηριστικών των ακινήτων, πέραν του εμβαδού.

4. Επιτρέπει τη ξεχωριστή επίδραση αυτών των χαρακτηριστικών στην τιμή του ακινήτου.

5. Ένα από τα πρώτα βασικά στάδια της δημιουργίας δείκτη τιμών κατοικιών με βάση την ωφελιμιστική μεθοδολογία είναι ο προσδιορισμός των σημαντικότερων χαρακτηριστικών μιας κατοικίας τα οποία εξηγούν στατιστικά στο μεγαλύτερο δυνατό βαθμό την αγοραία αξία της.

6. Tα χαρακτηριστικά τα οποία βρέθηκαν να καθορίζουν περίπου το 70% της αγοραίας αξίας των κατοικιών στις βάσεις δεδομένων της ΚΤΚ είναι τα ακόλουθα:

• Χαρακτηριστικά μεγέθους, τα οποία εξηγούν το μεγαλύτερο μέρος της τιμής μιας κατοικίας: το εμβαδόν των εσωτερικών χώρων και το εμβαδόν των καλυμμένων και ακάλυπτων βεραντών.
• Χαρακτηριστικά ποιότητας της κατοικίας: η ηλικία της κατοικίας, ο βαθμός συντήρησης και ο βαθμός πολυτέλειάς της.
• Χαρακτηριστικά τοποθεσίας: η επαρχία στην οποία ανήκει η κατοικία, η πολεοδομική ζώνη και επομένως ο συντελεστής δόμησης, αν π.χ. είναι κτισμένη σε τουριστική περιοχή και αν έχει θέα τη θάλασσα.
• Η ύπαρξη κεντρικής θέρμανσης και κεντρικών μονάδων κλιματισμού.
• Για τις οικίες μόνο: η διάκριση μεταξύ ανεξάρτητης οικίας, ημιανεξάρτητης οικίας και μεζονέτας, αν η οικία είναι κτισμένη σε οικόπεδο ή χωράφι, η έκταση της οικίας και αν αυτή ανήκει σε αγροτική ή αστική περιοχή.

Τα αποτελέσματα από την εφαρμογή της ωφελιμιστικής μεθοδολογίας, χρησιμοποιούνται μετέπειτα για την κατασκευή των διαφόρων δεικτών και υποδεικτών τιμών κατοικιών. Η στατιστική ανάλυση των αποτελεσμάτων που προκύπτουν και τους παραχθέντες δείκτες επιβεβαιώνει την αξιοπιστία, ευρωστία και εγκυρότητα τους. Στατιστικός αυτά χαρακτηρίζονται από υψηλό συντελεστή προσδιορισμού (R2 πάνω από 0,70), εξαιρετικά στατιστικά σημαντικούς συντελεστές (σε επίπεδο σημαντικότητας 0,1%) και μικρά διαστήματα εμπιστοσύνης για τους εκτιμώμενους συντελεστές.

Μεταβολές δείκτη τιμών

Στην Αμμόχωστο το πρώτο τρίμηνο του 2014 αγοράστηκαν περισσότερα ακίνητα από αλλοδαπούς παρά από Κύπριους, σε αντίθεση με τις υπόλοιπες επαρχίες όπου αγοράστηκαν περισσότερα ακίνητα από Κύπριους.

• Γενικά, όσον αφορά τους τριμηνιαίους ρυθμούς μεταβολής των τιμών, οι δείκτες όλων των επαρχιών, πλην των διαμερισμάτων στην Πάφο, παρουσίασαν μειώσεις κατά το υπό εξέταση τρίμηνο.
• Σε ετήσια βάση ο δείκτης τιμών κατοικιών στην Κύπρο κατέγραψε μείωση 9,7% (έναντι ετήσιας πτώσης 8,7% το τέταρτο τρίμηνο του 2013), η οποία αντανακλά σωρευτικές μειώσεις τεσσάρων τριμήνων μετά τα γεγονότα του Μαρτίου 2013. Οι τιμές οικιών μειώθηκαν κατά 9,4% σε ετήσια βάση και οι τιμές διαμερισμάτων κατά 10,0% (Διάγραμμα 2)
• Ο δείκτης τιμών κατοικιών κατέγραψε τριμηνιαίο ρυθμό μείωσης το 2014
• Οι τιμές διαμερισμάτων και οικιών παρουσίασαν την ίδια μείωση 2,7%
• Ανά επαρχία, η μεγαλύτερη τριμηνιαία υποχώρηση στις τιμές διαμερισμάτων κατά το πρώτο τρίμηνο του 2014 καταγράφηκε στην επαρχία Λεμεσού (3,7%),
• Στις επαρχίες Λευκωσίας και Λάρνακας, οι τιμές διαμερισμάτων ήταν χαμηλότερες κατά 2,8% και 3,4% σύμφωνα με το προηγούμενο τρίμηνο
• Αντίθετα, στην επαρχία Πάφου οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 1,2%
• Στις επαρχίες Λευκωσίας, Λάρνακας και Αμμοχώστου, οι τιμές οικιών ήταν χαμηλότερες κατά 2,5% σύμφωνα με το προηγούμενο τρίμηνο
• Αξιοσημείωτη είναι η διαφορά στον αριθμό πωλητήριων εγγράφων μεταξύ Κύπριων και αλλοδαπών αγοραστών στην επαρχία Αμμοχώστου, σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2013. O αριθμός πωλητήριων εγγράφων με αγοραστές Κύπριους στην Αμμόχωστο μειώθηκε από 40 σε 17, ο αριθμός εγγράφων με αλλοδαπούς αγοραστές αυξήθηκε από 10 σε 43. Δηλαδή στην Αμμόχωστο κατά το υπό εξέταση τρίμηνο αγοράστηκαν περισσότερα ακίνητα από αλλοδαπούς παρά από Κύπριους, σε αντίθεση με τις υπόλοιπες επαρχίες όπου αγοράστηκαν περισσότερα ακίνητα από Κύπριους.

Οι μεγαλύτερες ετήσιες μειώσεις τιμών κατά το πρώτο τρίμηνο του 2014 καταγράφηκαν στις τιμές οικιών στην επαρχία Αμμοχώστου (18,5%) και στις τιμές διαμερισμάτων στην επαρχία Λάρνακας (12,4%). Οι μικρότερες ετήσιες μειώσεις καταγράφηκαν στις τιμές διαμερισμάτων της επαρχίας Αμμοχώστου (6,4%) και στις τιμές οικιών της επαρχίας Λεμεσού (8,0%) (Διάγραμμα 3). Οι τιμές διαμερισμάτων στις επαρχίες Λευκωσίας, Λεμεσού, και Πάφου παρουσίασαν ετήσιες μειώσεις 9,3%, 11,3% και 6,9%, αντίστοιχα, ενώ οι τιμές οικιών στις επαρχίες Λευκωσίας, Λάρνακας και Πάφου παρουσίασαν ετήσιες μειώσεις 8,5%, 8,6%

Μεταβολές άλλων σχετικών δεικτών με τα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας

• Σύμφωνα με τα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ο συνολικός αριθμός πωλητήριων εγγράφων (Κύπριοι και αλλοδαποί) κατά το πρώτο τρίμηνο του 2014 κατέγραψε μείωση 6,4% σε Παγκύπριο επίπεδο σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2013.

• Μείωση σημειώθηκε στα πωλητήρια έγγραφα με αγοραστές Κύπριους, κατά 10,8%, ενώ ετήσια αύξηση 6,8% καταγράφηκε στα πωλητήρια έγγραφα με αγοραστές αλλοδαπούς. (Διάγραμμα 4).

• Ανά επαρχία, η Λεμεσός, η Λάρνακα και η Αμμόχωστος παρουσίασαν ετήσιες αυξήσεις στο συνολικό αριθμό των πωλήσεων (19,0%, 10,2% και 20,0%), ενώ η Λευκωσία και η Πάφος ετήσιες μειώσεις (2,2% και 33,6%).

• Αξιοσημείωτη είναι η διαφορά στον αριθμό πωλητήριων εγγράφων μεταξύ Κύπριων και αλλοδαπών αγοραστών στην επαρχία Αμμοχώστου, σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2013.

• O αριθμός πωλητήριων εγγράφων με αγοραστές Κύπριους στην Αμμόχωστο μειώθηκε από 40 σε 17, ο αριθμός εγγράφων με αλλοδαπούς αγοραστές αυξήθηκε από 10 σε 43. Δηλαδή στην Αμμόχωστο κατά το υπό εξέταση τρίμηνο αγοράστηκαν περισσότερα ακίνητα από αλλοδαπούς παρά από Κύπριους, σε αντίθεση με τις υπόλοιπες επαρχίες όπου αγοράστηκαν περισσότερα ακίνητα από Κύπριους.

• Σύμφωνα με την Έρευνα Τραπεζικών Χορηγήσεων της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου (ΚΤΚ) (Διάγραμμα 5) κατά το πρώτο τρίμηνο του 2014 συνεχίστηκε η θέσπιση αυστηρότερων κριτηρίων χορήγησης δανείων, αλλά σε χαμηλότερο βαθμό από το προηγούμενο τρίμηνο. Ενθαρρυντική είναι η συνέχιση της μείωσης των επιτοκίων για οικιστικά δάνεια (κυμαινόμενο και μέχρι ένα έτος σταθερό επιτόκιο) σε 4,7% κατά το πρώτο τρίμηνο του 2014, από 4,8% το τέταρτο τρίμηνο του 2013 και 5,2% το τρίτο τρίμηνο.

• Στον κατασκευαστικό τομέα, η δραστηριότητα παρέμεινε σε χαμηλά επίπεδα κατά το πρώτο τρίμηνο του 2014, καθώς οι εγχώριες πωλήσεις τσιμέντου μειώθηκαν κατά 20,7% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2013.
• Ο ετήσιος ρυθμός μείωσης ήταν χαμηλότερος σε σχέση με προηγούμενα τρίμηνα (29,4% το τέταρτο τρίμηνο του 2013 και 34,0% το τρίτο τρίμηνο του 2013).
• Παράλληλα, ο δείκτης εμπιστοσύνης στον κατασκευαστικό τομέα στην Κύπρο, όπως δημοσιεύεται στις Έρευνες Οικονομικής Συγκυρίας (ΕΟΣ) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, παρέμεινε σε αρνητικά επίπεδα κατά το πρώτο τρίμηνο του 2014, κατά μέσο όρο (μ.ο.) -53,7, αν και λιγότερο αρνητικά από το προηγούμενο τρίμηνο (-54,9).
• Οι προοπτικές του κατασκευαστικού τομέα για το άμεσο μέλλον συνεχίζουν να είναι αρνητικές. Σύμφωνα με στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας Κύπρου ο αριθμός αδειών οικοδομής που εκδόθηκαν για οικιστικά κτήρια (ο οποίος αποτελεί πρόδρομη ένδειξη της κατασκευαστικής δραστηριότητας) κατέγραψε ετήσια μείωση 15,9% κατά το πρώτο τρίμηνο του 2014, σε σύγκριση με μείωση 16,2% το προηγούμενο τρίμηνο. Σύμφωνα με τις ΕΟΣ της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, ο δείκτης πρόθεσης για αγορά ή ανέγερση κατοικίας τους επόμενους δώδεκα μήνες στην Κύπρο συνέχισε την καθοδική του πορεία κατά το υπό εξέταση τρίμηνο (μ.ο. -92,2).
• Ο δείκτης προσδοκιών για τις τιμές πώλησης ακινήτων κατά το πρώτο τρίμηνο του 2014 σημείωσε μεγαλύτερη μείωση σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο (μ.ο. -37,6 έναντι -36,2).
• Σε λιγότερο αρνητικά επίπεδα κυμάνθηκε ο δείκτης προσδοκιών εργοδότησης στον κατασκευαστικό τομέα σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο (μ.ο. -19,1 έναντι μ.ο. -22,0).