 |
Κάνε τα ψώνια σου άνετα, γρήγορα, εύκολα στο Odelo! Κέρδισε 20€ στις πρώτες σου αγορές! |
Στα οικονομικά των ακινήτων, οι «Αξίες» διέπονται από «Αυξομειώσεις», και από διαφόρους «ενδογενείς» και «εξωγενείς» παράγοντες.
Oι επαγγελματίες (Real Estate Asset Managers) παρακολουθούν τα δεδομένα των «Boom and Bust Cycles», δηλαδή, τους κύκλους στις Ανόδους» και «Καθόδους» των τιμών και τους παράγοντες που επηρεάζουν τους «Οικονομικούς Κύκλους Των Ακινήτων».
Σε μία «Ανάλυση Αγοράς Ακινήτων», οι τιμές ελέγχονται απο «Εξαρτημένες» και «Μη Εξαρτημένες Μεταβλητές» (dependant & independent variables). Κάθε μεταβλητή εξετάζει κατά πόσον έχει Αρνητικές ή Θετικές επιπτώσεις, σύμφωνα με τα Μικροοικονομικά και Μακροοικονομικά δεδομένα που επηρεάζουν τις «Αξίες» των ακινήτων.
Λαμβάνοντας υπ’ όψιν τα πιο πάνω βασικά δεδομένα, θα πρέπει, πριν από την έναρξη της ανάπτυξης, όλα τα Εμπορικά, Οικιστικά, η Μεικτής Ανάπτυξης, πριν να κατασκευαστούν να γίνει «Ανάλυση Αγοράς», για 2 λόγους.
Α΄) Για να ενημερωθεί ο «Επενδυτής» αν η επένδυση του είναι «Οικονομικά βιώσιμη».
Β΄) Για να είναι σίγουρες οι «Τράπεζες», πριν από την απόδοση του δανείου ότι η μελέτη στην «Ανάλυση» είναι «Θετική» και «βιώσιμη» και όχι «Αρνητική και μη βιώσιμη» με τα δεδομένα που θα εξετάσει.
Το μεγάλο καταστροφικό λάθος έγινε από παλιά και δεν μας ήρθε από το πουθενά!
Μέχρι σήμερα, η ανάπτυξη ακινήτων στην Κύπρο είχε βασιστεί στην πολύ λανθασμένη αγγλική φράση «Built it and they will come»!! Δηλαδή, «Κτίστε το και θα έρθουν τυχαίως να τα’ αγοράσουν».
Η Κύπρος από το 2000 που άρχισε η ανάπτυξη μέχρι σήμερα είναι «Κτισμένη», πάνω σε αυτήν την πολύ λανθασμένη θεωρία. Οι αναπτύξεις ακινήτων δεν βασίζονται όμως σε τυχαία γεγονότα, ή «έχω ένα ωραίο οικόπεδο και θα κάνω ένα ωραίο σπίτι, ή πολυκατοικία».
Τα δεδομένα που πρέπει να ερευνηθούν είναι πολλά και μια «εκτίμηση» δεν είναι αρκετή, αφού θα δώσει μόνο «την συγκριτική αξία» για την συγκεκριμένη ημέρα.
Ένας πολύ καθοριστικός παράγων που ελέγχεται μέσα στην μελέτη ανάλυσης είναι το “Απόθεμα”. Σήμερα, παγκύπρια, έχουμε Πλεόνασμα Απούλητων ή Ανεκμετάλλευτων Μονάδων, που απαρριθμούνται σε μερικές χιλιάδες. Αυτό είναι ένα πολύ σοβαρό καθοριστικό σημάδι ότι κάτι δεν πάει καλά και πρέπει οι Επιχειρηματίες Ανάπτυξης γής (ΕΑΓ), αλλά και οι Τράπεζες, να είναι πολύ προσεκτικοί, διότι το ανεκμετάλλευτο απόθεμα “φωνάζει” ότι υπάρχει σοβαρό πρόβλημα στον βασικό νόμο που επηρεάζει την “Αγορά” και την “Πώληση” των ακινήτων και ο νόμος αυτός καθορίζεται “ΜΟΝΟ” από την “Προσφορά” και την “Ζήτηση”. Με λίγα λόγια, το “Απόθεμα Ακινήτων” δηλώνει ότι η “Ζήτηση” έχει μειωθεί και πρέπει να γίνουν έρευνες άμεσα, για να εξακριβωθούν οι λόγοι για τους οποίους έχει μειωθεί.
Γιατί οι τιμές των Ακινήτων άρχισαν να πέφτουν από το 2007
1. Το “Απόθεμα Ακινήτων Μονάδων” και η μειωμένη ζήτηση άρχισε στην Κύπρο από το 2007. Ένας λόγος είναι ότι οι Άγγλοι, που ήταν οι βασικοί αγοραστές ακινήτων σε παραλιακές περιοχές, άρχισαν να βλέπουν και άλλες αγορές όπως της Ισπανίας λόγω καλύτερης τιμής, αλλά και πτώσης της στερλίνας και έτσι άρχισε να μειώνεται το ενδιαφέρον τους για την Κύπρο, επηρεάζοντας άμεσα την “Ζήτηση” στην αγορά Ακινήτων.
2. Άλλος λόγος, για τον οποίο άρχισε να δημιουργείται το “Απόθεμα”, είναι γιατί οι τιμές άρχισαν να ανεβαίνουν παγκύπρια, σε σημείο που η μεσαία τάξη στην Κύπρο δεν μπορούσε πλέον να αγοράζει, αφού μαζί με την αύξηση του βιοτικού επιπέδου τα πράγματα άρχισαν να γίνονται δύσκολα στους μισθούς των νοικοκυριών και αυτό είχε άμεσο αντίκτυπο στις πωλήσεις των ακινήτων και έτσι η “Ζήτηση” άρχισε και πάλι να μειώνεται.
Σ’ αυτό το σημείο, ο κύκλος είχε αρχίσει να φεύγει από το “Boom Cycle”, δηλαδή η “Ζήτηση” άρχισε να μην μπορεί να ανταποκρίνεται στην “ανεξέλικτη “προσφορά”, και να κατευθύνεται προς τον “Bust Cycle” δηλαδή, η “Προσφορά” άρχισε να γίνεται μεγαλύτερη από την “Ζήτηση”, οπότε το επόμενο σημείο που η “Προσφορά” θα συναντήσει την “Ζήτηση” θα είναι εκεί που οι τιμές των ακινήτων θα βρεθούν σε “ισορροπία”, (equilibrium).
Οι Τράπεζες έπρεπε όλα τα πιο πάνω να τα γνωρίζουν, παίρνοντας μέτρα κατά πόσο οι αναπτύξεις των πελατών τους είναι “Οικονομικά Βιώσιμες”..!
Επίσης, θα έπρεπε να αρχίσουν να κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου από πολύ πιο παλιά. Αντ’ αυτού, όχι μόνο “δεν γνώριζαν”, αλλά ούτε διαθέτουν μέχρι σήμερα Επιστημονικό τμήμα Ανάλυσης Δεδομένων Ανάπτυξης Ακινήτων.
Σ’ αντίθεση μ’ αυτό, συνέχιζαν να δανείζουν αλόγιστα και έτσι δημιούργησαν την μεγάλη “μαύρη τρύπα” με τα 6.5 δισ. “Αρνητικής Μόχλευσης” (Negative (Leverage), δανείζοντας τους μεγάλους επιχειρηματίες ανάπτυξης γής (ΕΑΓ), μέχρι και τελευταίως. Σήμερα όμως, οι μεγάλοι Ε.Α.Γ. δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις των δόσεών τους προς τις τράπεζες.
Εισηγήσεις για το τί πρέπει να γίνει:
I. Αυτό που πρέπει να γίνει, για να μην πάμε σύντομα σε δεύτερο μνημόνιο, είναι να χωριστεί η Τράπεζα Κύπρου σε “Καλή” και σε “Κακή” τράπεζα. Στην καλή θα μείνουν αυτοί που μπορούν να ανταποκριθούν στις δόσεις των δανείων τους και στην κακή θα πάνε όλα τα Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια (ΜΕΔ)
II. Στην κακή Τράπεζα, τα ΜΕΔ, θα μπορούν να πωληθούν σε “Επενδυτικά Οχήματα”, όπως “Hedge Funds”, ή “Mortgage Back Securities” (MBS).
III. Θα πρέπει να λυθεί αμέσως το θέμα με τα μεγάλα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που έχουν οι μεγάλοι επιχειρηματίες ανάπτυξης γής
IV. Τα μικρά μη εξυπηρετούμενα δάνεια από τα νοικοκυριά που δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις δώσεις τους η κυβέρνηση μπορεί να δανειστεί από την Ευρώπη ακόμα 1 δισ. ευρώ, το οποίο θα μπορεί να καλύψει όλα τα μικρά μη εξυπηρετούμενα ποσά μέχρι σήμερα, με πολύ χαμηλό και μακροπρόθεσμο επιτόκιο οπόταν με αυτόν τον τρόπο θα λυθεί άμεσα το πρόβλημα των ΜΕΔ που έχουν οι Τράπεζες.
Πασχάλης Θεοφάνους.
